12억 이상 고가주택 LTV 강화 정책대출 DSR 추가 규제 방안

 

12억 고가주택 LTV 추가 강화를 비롯해 DSR 규제 확대 등 정부의 추가 부동산 대책 및 후속 조치 분석

목차 📋

• 🔒 강화되는 LTV와 추가 규제 예고
• 💳 정책·전세대출 DSR 확대 가능성
• 🏠 보유세·양도세 등 세제 변화 전망
• 📊 시장 영향과 향후 체크포인트

🔒 강화되는 LTV와 추가 규제 예고

정부는 6·27 부동산 대책 시행(가계부채 관리 방안) 후 집값 상승폭이 확대되자, 규제지역 내 고가주택의 LTV(담보인정비율) 추가 강화를 검토 중입니다.
현재 40~50% 수준인 LTV를 주택가격에 따라 세분화·하향 조정할 수 있으며, 이 경우 12억원 이상 고가주택 대출 가능액이 6억원보다 더 줄어들 수 있습니다.
LTV(Loan To Value)는 주택담보대출 한도를 집값의 몇 %까지 받을 수 있는지 정한 비율입니다.
대출 규제가 강화되면 실수요·투자수요 모두 영향을 받을 전망입니다.

💳 정책·전세대출 DSR 확대 가능성

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정부는 LTV뿐 아니라 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 정책금융·전세자금대출에도 확대 적용하는 방안도 적극 검토하고 있습니다.
기존 DSR 미적용 대상에도 원리금·이자상환 부담이 늘어나, 실수요자 대출 문턱이 높아질 수 있습니다.
2023~2025년 최근 주택금융 정책은 아래 표와 같습니다.

구분	기존	강화 후(예상)
LTV	40~50%	12억원 이상 하향 조정
DSR	규제지역 주택금융 일부만 적용	정책·전세자금 대출까지 확대
정책금융	생애최초/LTV 우대 적용	DSR 적용 확대

정부는 실수요 위축 우려가 있지만 부채·시장과열 억제에 초점을 맞추고 있습니다.
대출을 이용한 투기수요 진입을 강하게 차단한다는 취지입니다.

🏠 보유세·양도세 등 세제 변화 전망

부동산 가격이 다시 가파르게 오를 경우 종합부동산세 등 보유세 강화 역시 가능성으로 거론되고 있습니다.
정부는 당장 보유세 인상 계획은 없다고 선을 긋고 있지만, 내년 5월 이후 다주택자 양도세 중과 한시 완화 종료 이후 종부세 과표 조정 등 카드가 나올 수 있습니다.
종부세 공정시장가액 비율, 과세표준 산정 방식 등 변경도 검토 예상입니다.
최근 흐름을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

세제 분야	2025년 동향	향후 전망
보유세	현행 유지	공정시장가액비율 인상 가능성
양도세	다주택자 중과 한시 완화	2026년 이후 중과 부활 가능성

세제 강화 신호가 현실화되면 다주택 보유자 출회(매도) 증가와 시장 하방 압력 요인이 될 수 있습니다.

📊 시장 영향과 향후 체크포인트

정부의 추가 규제 검토는 집값 급등 재차 억제와 가계부채 관리를 위한 선택입니다.
하지만 일시적 규제로 끝나지 않고, 실수요 주택구입까지 위축시키는 부작용 가능성도 공존합니다.
내집 마련 실수요자는 대출 조건 변화, 우대 및 규제 기준을 꼼꼼히 체크해야 하며, 시장 유동성·정책발표 실시에 따라 매수·매도 전략을 유연하게 조정할 필요가 있습니다.
전문가들은 공급확대 병행과 실수요자 보호장치 병행이 중요하다고 강조합니다.

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